Официальное свидетельство (справка) о том, что жилое помещение конструктивно изолировано от других помещений и может использоваться как самостоятельный объект. Этот документ необходим для разделения здания на отдельные квартиры и оформления права собственности на каждую из них.
Зона перед внешними стенами зданий, которая должна оставаться свободной от застройки для обеспечения надлежащей освещенности, вентиляции и пожарной безопасности. Размер этой зоны регулируется строительными правилами конкретной федеральной земли (Landesbauordnung).
Налоговая возможность учитывать снижение стоимости недвижимости (например, из-за естественного износа) на протяжении срока ее полезного использования для уменьшения налогооблагаемой базы.
Передача требования или права от одного лица (цедента) другому лицу (цессионарию). Часто применяется при ипотечном кредитовании и финансировании строительства.
Надбавка к номинальной стоимости кредита, которая выплачивается при выдаче займа и увеличивает его эффективную стоимость. Если это скидка (удержание из суммы выплаты), то она называется Disagio (дизажио).
Присутствующие в почве или грунтовых водах загрязнения и вредные изменения, возникшие в результате прежнего использования участка (например, промышленными предприятиями или мусорными полигонами), которые могут представлять опасность для человека и окружающей среды.
Дополнительные расходы, возникающие при покупке недвижимости (например, налог на покупку недвижимости, нотариальные и судебные пошлины, комиссия маклера/риелтора).
Взнос, который собственники земельных участков обязаны платить за подведение коммуникаций или благоустройство прилегающих общественных дорог, тротуаров и площадей.
Общая сумма расходов, необходимых для приобретения недвижимости в собственность. Включает в себя цену покупки, налог на покупку недвижимости, нотариальные и судебные пошлины, а также комиссию маклера.
Официальное вещно-правовое соглашение между продавцом и покупателем о переходе права собственности на недвижимость. Требует обязательного нотариального удостоверения.
Запись в поземельной книге (реестре недвижимости), которая гарантирует право покупателя на последующий переход собственности и защищает его от любых последующих сделок со стороны продавца.
Нотариальный акт, с помощью которого собственник земельного участка делит его на доли совладельцев, где каждая доля привязана к конкретной квартире или части здания (выделение обособленной собственности). Базовый документ для создания кондоминиумов (многоквартирных домов с раздельными собственниками).
Детальное описание планируемого строительного проекта, используемых материалов, методов строительства и отделки. При покупке новостроек часто является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
Публично-правовое обязательство собственника земельного участка совершить определенные действия, допустить их совершение или воздержаться от них. Оно касается его участка и вносится в специальный реестр строительных обременений (Baulastenverzeichnis).
Официальный государственный реестр, в который вносятся строительные обременения (Baulasten).
Совокупность законов и нормативных актов, регулирующих использование земли и участков для строительных целей (например, Строительный кодекс Германии, Положение о порядке использования строительных объектов).
Утверждаемый муниципалитетом (общиной) план, который имеет юридическую силу и определяет характер, тип и плотность застройки, а также целевое использование земельных участков на конкретной территории.
Стоимость недвижимости, которую банки используют в качестве основы для расчета максимальной суммы кредита. Как правило, она консервативна и находится ниже реальной рыночной стоимости.
Проценты, которые банк начисляет на еще не востребованную (не снятую со счета) часть одобренного кредита, если заемщик не воспользовался деньгами в течение определенного льготного периода.
Общая площадь всех этажей здания, измеряемая по внешнему контуру наружных стен. Включает в себя как полезную, так и вспомогательную площадь; часто используется для расчета затрат на строительство.
Средняя оценочная стоимость земли в пересчете на квадратный метр для определенной географической зоны. Рассчитывается независимыми экспертными комитетами и служит ориентиром при определении стоимости земельного участка.
Договор, по которому третье лицо (поручитель) обязуется перед кредитором отвечать за исполнение обязательств основного должника.
Предоставление денежных средств в долг на определенный срок, предполагающее, как правило, выплату процентов и постепенное погашение основного долга.
Обязательное к исполнению подтверждение от банка или кредитного института о готовности выдать кредит в определенном размере и на определенных условиях.
Законодательные положения, направленные на защиту и сохранение культурно-исторических памятников. Недвижимость, находящаяся под охраной государства, накладывает на собственника жесткие обязательства по ее содержанию, но также предоставляет налоговые льготы.
Права, которые непосредственно привязаны к вещи (объекту недвижимости) и действуют в отношении любых третьих лиц (например, право собственности, ипотека, поземельный долг).
См. Agio. Дисконт (скидка) от номинальной стоимости кредита, который удерживается банком при выдаче средств, что фактически повышает реальную процентную ставку по кредиту.
Показатель, отражающий полную реальную стоимость кредита в годовом исчислении. Помимо номинальной процентной ставки, он учитывает сопутствующие расходы (дизажио, комиссии и т.д.).
Потребность собственника (наймодателя) или его близких родственников в личном использовании сдаваемой в аренду квартиры. При определенных условиях может являться законным основанием для расторжения договора с арендатором.
Ежегодная встреча собственников квартир, входящих в товарищество (ЖК / ТСЖ), для обсуждения вопросов управления общим имуществом и принятия совместных решений.
Квартира, при покупке которой приобретается право индивидуальной (обособленной) собственности на саму квартиру и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания и земельный участок.
Документ, оценивающий энергетическую эффективность здания и содержащий информацию об уровне потребления или потребности объекта в энергии.
Постановление, действовавшее в Германии до 31 октября 2020 года и содержавшее требования к энергоэффективности зданий. С 1 ноября 2020 года его заменил Закон об энергетике зданий (GEG).
Право возводить и использовать здание на чужом земельном участке в обмен на регулярную выплату арендной платы за землю. При этом сам участок остается в собственности арендодателя.
Регулярный платеж, который арендатор выплачивает собственнику земельного участка за право пользования этим участком по договору Erbbaupacht.
Процесс создания и подключения технической инфраструктуры к земельному участку (например, подключение к дорогам, водопроводу, канализации, электросетям, газоснабжению и телекоммуникациям).
Кредит, при котором в течение всего срока действия договора выплачиваются только проценты, а погашение всей суммы основного долга происходит единовременно в самом конце срока.
Документ, доказывающий наличие у покупателя гарантированных средств для оплаты стоимости недвижимости. Обычно предоставляется в виде справки из банка или одобрения по кредиту (Darlehenszusage).
Детальный расчет всех доходов, собственных и заемных средств, а также расходов, необходимых для реализации сделки по покупке или строительству недвижимости.
Официальная карта, отображающая в масштабе все земельные участки определенной территории, их границы, кадастровые номера и типы использования. Является составной частью поземельного кадастра.
Официально обмеренная площадь земли, зарегистрированная в поземельном кадастре под собственным уникальным номером. Одно или несколько таких «пятен» могут составлять единый объект недвижимости (Grundstück).
Кредитный договор, который оформляется сегодня, но фактическая выдача денег и фиксация процентной ставки начинаются в определенный момент в будущем. Используется для защиты от роста процентных ставок.
Показатель, определяющий, сколько квадратных метров общей площади этажей разрешено построить на один квадратный метр площади земельного участка. Закрепляется в плане застройки (Bebauungsplan).
Специальный отдел при участковом суде (Amtsgericht), в чьи обязанности входит ведение и обновление поземельной книги.
Отдельный учетный лист (раздел) в поземельной книге, заводимый индивидуально на каждый объект недвижимости.
Вещное право, обременяющее один земельный участок в пользу собственника другого земельного участка (например, право прохода/проезда, право прокладки коммуникаций).
Показатель, указывающий, какую долю площади земельного участка разрешено застроить основаниями зданий. Закрепляется в плане застройки.
Пример: GRZ = 0,4 означает, что зданиями может быть занято не более 40% площади участка.
Общее понятие для вещных прав, обременяющих недвижимость для обеспечения исполнения денежных обязательств (например, ипотека или поземельный долг).
Регулярный (ежегодный) налог, взимаемый муниципалитетами с собственников земельных участков и строений на них.
Независимый государственный орган на уровне городов или округов, который анализирует рынок недвижимости, рассчитывает базовую стоимость земли (Bodenrichtwert) и составляет официальные заключения о рыночной стоимости объектов.
Ежемесячные авансовые взносы, которые собственник квартиры выплачивает товариществу собственников (ЖК) для покрытия расходов на содержание общего имущества (отопление, вода, управление домом, взносы в ремонтный фонд).
Право собственника земли досрочно вернуть себе право застройки (Erbbaupacht) при определенных обстоятельствах (например, в случае банкротства арендатора или нецелевого использования земли).
Недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки и возведенные на них здания.
Лицо, осуществляющее на коммерческой основе посредническую деятельность при заключении сделок с недвижимостью (купля-продажа, аренда).
Федеральное постановление Германии, регулирующее принципы определения рыночной (коммерческой) стоимости земельных участков и устанавливающее жесткие требования к экспертным заключениям.
Часть ежемесячной квартплаты (Hausgeld), которая накапливается товариществом собственников жилья для финансирования будущих крупных ремонтных или модернизационных работ по общему имуществу дома.
Государственное учреждение, ведущее поземельный кадастр и предоставляющее официальные данные об участках (их расположении, размерах, границах и типах использования).
Государственный банк Германии, предлагающий льготные кредиты и субсидии на покупку, строительство и санацию недвижимости (особенно в сфере энергоэффективного жилья).
Юридическое состояние объекта недвижимости, при котором в поземельной книге отсутствуют какие-либо записи об ипотеках, поземельных долгах, сервитутах или иных ограничениях прав.
Оплата услуг риелтора за посредничество в сделке. В зависимости от условий и законодательства может выплачиваться покупателем, продавцом или разделяться между ними.
Расчетная доля собственника квартиры в общем имуществе жилого комплекса (обычно выражается в тысячных долях — Miteigentumsanteile, MEA).
Строительные работы, направленные на улучшение жилищных условий, повышение потребительских качеств или энергоэффективности объекта недвижимости.
Законное повышение стоимости аренды для жильцов после проведения собственником работ по улучшению или энергосбережению здания.
Ежегодный перерасчет коммунальных и эксплуатационных расходов (Betriebskosten), которые арендатор оплачивает дополнительно к чистой стоимости аренды (Kaltmiete). По результатам отчета арендатору либо возвращается переплата, либо выставляется счет на доплату.
Нормативно установленные средние затраты на возведение здания (в пересчете на кубический или квадратный метр). Используются оценщиками в качестве базовой величины при определении стоимости объекта затратным методом (Sachwertverfahren).
Вещное право пользоваться чужой вещью (например, недвижимостью) и присваивать доходы от нее (например, арендную плату), в то время как само право собственности принадлежит другому лицу. Часто оформляется при дарении недвижимости детям.
Юрист, наделенный государством полномочиями удостоверять сделки, что особенно критично в праве недвижимости (оформление договоров купли-продажи, регистрация поземельных долгов).
Договор о передаче вещи (например, земельного участка со зданием) во временное пользование с возможностью присвоения полученных плодов и дона (прибыли) в обмен на регулярную плату (Pachtzins). Отличается от обычной аренды (Mietvertrag) именно возможностью коммерческого использования.
См. Maklerprovision (Комиссия маклера).
Вещное право, зарегистрированное в поземельной книге, которое обязывает текущего собственника участка осуществлять регулярные периодические выплаты или услуги в пользу получателя (например, выплачивать пожизненную ренту или осуществлять уход).
Право одной из сторон расторгнуть договор при определенных условиях. В договорах купли-продажи недвижимости обычно предусматривается только в случае неисполнения контрагентом важных обязательств (например, задержки оплаты).
Метод оценки недвижимости, при котором ее стоимость выводится на основе затрат на строительство аналогичных зданий (с учетом износа) и рыночной стоимости самой земли. Обычно применяется для объектов, приобретаемых для собственного проживания (индивидуальные дома).
Исключительное право собственности на конкретную квартиру или нежилое помещение внутри многоквартирного дома (например, на внутренние помещения, двери, покрытия стен), находящегося под управлением товарищества собственников.
Закрепленное за конкретным собственником право единолично пользоваться частью общего имущества дома (например, определенным парковочным местом, террасой или прилегающим садовым участком), которое формально остается в общей собственности.
Период времени, в течение которого доход от продажи недвижимости облагается подоходным налогом. В Германии для сдаваемой в аренду недвижимости он составляет 10 лет. Для жилья, используемого для себя, налог не взимается, если собственник жил там в год продажи и два предыдущих года.
См. Aufteilungserklärung.
Фактическая выплата тела кредита (в отличие от выплаты процентов за пользование заемными средствами).
Наглядная таблица (график) выплат по кредиту, где подробно расписаны все регулярные платежи с разделением каждого взноса на долю процентов и долю погашения основного долга.
Общий физический объем здания, ограниченный его внешними поверхностями (стенами, крышей, перекрытиями). Служит базовой величиной для расчета затрат на строительство согласно стандарту DIN 277.
Оценочная стоимость недвижимости, которая может быть получена на открытом рынке в обычных условиях торговли на конкретную дату оценки. Определяется сертифицированными экспертами.
Государственный орган, отвечающий за официальное межевание земель, топографическую съемку участков и ведение поземельного кадастра.
Юридическое право лица (или муниципалитета) приобрести недвижимость на условиях договора, заключенного с третьим лицом, «перехватив» сделку.
Вид ипотечного кредита, условия которого рассчитаны таким образом, что к моменту окончания срока фиксации процентной ставки остаток долга становится равным нулю (нет необходимости в последующем рефинансировании).
Общая сумма аренды, которую арендатор ежемесячно переводит арендодателю. Состоит из «голой» стоимости аренды (Kaltmiete) и аванса за коммунальные/эксплуатационные услуги (Nebenkosten).
Официально признанные методики расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. Включают затратный (Sachwertverfahren), доходный (Ertragswertverfahren) и сравнительный (Vergleichswertverfahren) методы.
Законодательное право потребителя расторгнуть определенные договоры (например, кредитные договоры) в течение установленного срока (обычно 14 дней) в одностороннем порядке и без объяснения причин.
Нормативный акт в Германии, четко регулирующий правила, по которым рассчитывается жилая площадь квартир (например, учет скосов крыш на мансардах или площади балконов).
Сообщество всех собственников квартир в одном многоквартирном доме (жилом комплексе), наделенное полномочиями по управлению и содержанию общего имущества дома.
Вещное право (часто пожизненное), позволяющее человеку проживать в объекте недвижимости (или его части), не являясь его собственником. Может быть внесено в поземельную книгу для защиты от выселения при смене владельца.
Согласованный с банком период времени (например, 10, 15 или 20 лет), в течение которого процентная ставка по ипотечному кредиту остается неизменной, независимо от колебаний рынка.
Судебная процедура принудительной продажи недвижимости с публичных торгов для удовлетворения требований кредиторов (как правило, когда заемщик перестает выплачивать ипотеку).
Пункт в договоре купли-продажи, устанавливающий, что сделка станет юридически действительной только после выполнения определенного условия (например, получения окончательного одобрения финансирования от банка).
Eifelhaus Immobilien
Thomas Prinz + Frank Clausen GbR
Dorfstraße 40 A, 53894 Mechernich-Harzheim
02443 9045450
info@eifel-haus-immobilien.de
